投稿日：2018年05月08日

住宅医コラム　意見交換2018-80

住宅医リレーコラム　2018年5月号
リレーコラムでは毎月住宅医協会の理事等による月替りコラムです。
5月号は特定非営利活動法人木の家だいすきの会　代表理事の鈴木進氏のコラムです。

人生100年時代の「地域型住宅」トータルサポートシステム（試案）の提案

１．住宅医の職能の確立を目指して

ここでいう　「地域型住宅」とは、国内の森の木を使用し、地域に受け継がれた職人の技を活かした木造軸組工法による住宅といった程度のゆるい定義です。住宅医協会、NPO木の家だいすきの会ほか、金融機関、宅建事業者、工務店、設計事務所等が参加する「地域型住宅リノベーション推進協議会」を立ち上げ、平成29年度住宅ストック維持向上促進事業（国土交通省助成）に応募し、3年計画の取組として、採択されましたので、この場をかりて初年度の取組の成果を報告したいと思います。

（１）人生100年時代が消費者意識を変える

人生100年時代のインパクトは住宅においても無縁ではありません。建物の耐久性に関する関心がトップを占めるという調査も報告されるようになり、消費者の意識も長持ちする住まいへの関心が高まっています。住まいを2度、3度と建て替えることは難しく、30代～40代あるいは定年を契機にして建てた住まいを大切に住み続ける必要性が今後、ますます高まります。

柱・梁・土台、基礎などの骨組みを基準にした木造戸建住宅の寿命は約100年までもたせることが可能と言われていますが、100年住み続けるには、適切に乾燥が保たれていて、シロアリや腐朽の被害がないことが大前提となります。住宅は経年劣化によって屋根や外壁などが傷み、これをほっておくと雨漏り、水漏れ、結露などの危険にさらされます。そうしたリスクを早期発見し、早期に手当する「住まいの健康管理」が、住まいのライフサイクルコストを抑えることにつながります。

また、物的な耐久性だけでなく、ライフスタイルの変化によるプランの変更、耐震性、温熱環境、防耐火性などの住宅性能向上要求への対応といった生活ニーズの変化に対する対応力が住宅の寿命に大きく影響します。さらに、転勤や家族の介護などの環境変化により移転しなければならないといった事情の変化もないとは言えません。

（２）人生100年時代の地域型住宅トータルサポートシステム構築のねらい

「地域型住宅トータルサポートシステム（試案）」は、以下の3つのニーズにトータルにこたえることで、人生100年時代に対応した住宅の維持管理システム構築をねらいとしています。

適切な点検と予防的な補修により住宅の本来の耐久性を維持向上させる
生活の変化に対応した性能向上改修を合理的な診断とコストにより実現する
転勤や介護などの事情の変化により売却せざるをえない場合、建物の価値が適正に評価され売却できる。

また、住宅の建設にかかわった設計者や施工者、またそのグループが、住まい手向けのサポートを包括的に実施するだけでなく、売却の際に購入者の改修ニーズにも対応できる体制を構築することで、住宅価値の維持向上を継続的に見守る「住宅医」としての職能を確立することをねらいとしています。

２．地域型住宅トータルサポートシステム構築の試案

（１）３つの事業モデル

□住まいの健康管理サポート事業

住まいの健康管理サポート事業は住宅本来の耐久性を維持向上させるためのサービスで、住宅履歴情報サービス、住まいの健康管理コンサルティング、設備の延長保証、修繕積立金、定期的な点検・診断、予防的補修の各サービスから構成されます。

□リノベーション（性能向上改修）事業

リノベーション（性能向上改修）事業は、生活ニーズの変化に対応して、間取りの変更及び住宅性能の向上等を図る大規模改修で、改修前後の性能向上効果を適切に評価するための詳細な点検・診断、合理的な大規模改修技術、改修工事費の概算システム、改修前後の使用価値評価システム、瑕疵担保保険等のサービスから構成されます。

□リノベーション仲介事業

リノベーション仲介事業は、転勤や介護などの事情の変化により移転をせざるを得なくなった方向けに、地域型住宅の売却をサポートするサービスです。また、買主向けに購入時の改修やその後の維持管理サービスを提供し、設計者、工務店等が住宅価値の維持向上を継続的に見守る仕組みを構築します。

（２）11の基本サービス

3つの事業モデルは、以下の11の基本サービスを組み合わせ、トータライズして提供します。

住宅履歴情報サービス
住まいの健康管理相談
設備の延長保証
修繕積立金
点検・診断
補修・改修・工事費概算システム
戸建住宅の価格査定
瑕疵担保保険
不動産仲介
リフォーム一体ローン
住宅の認定

(3)構成員によるサポートとアウトソーシング

地域型住宅リノベーション推進協議会は、武蔵野地域（埼玉県及び東京都西部）をベースに事業を展開する企業が構成員になっています。先の11の基本サービスは、構成員が展開可能な事業内容（新商品開発を含む）をふまえ、構成員が提供するサービスとアウトソーシング(外部連携)によるサービスに分けれますが、この組み合わせは地域の事情によりもちろん変わります。

今回、特徴的な取り組みは西川材の産地に本店をかまえる飯能信用金庫が「リフォーム一体ローン」及び「リバースモーゲージ」の開発に取り組んでいる点です。

表1.1　武蔵野地域(埼玉県及び東京都西部)におけるサービスの提供主体とアウトソーシング（試案）

	基本サービス	サービス提供者
構成員によるサービスの提供	住宅履歴情報サービス	NPO木の家だいすきの会
	住まいの健康管理相談	設計者、工務店、木の家だいすきの会
	点検・診断	住宅医協会（点検・診断方法）設計者・工務店
	補修・改修・工事費概算システム	住宅医協会
	不動産仲介	㈱町田エステート
	リフォーム一体ローンリバースモーゲージ	飯能信用金庫
アウトソーシング	戸建住宅の価格査定	公益財団法人不動産流通推進センター
	設備の延長保証	民間企業
	修繕積立金	民間企業または損保会社
	瑕疵担保保険	瑕疵担保責任法人

３．今後の取組

平成30年度は、事業モデルを精査し、実際にサービス可能な体制を整え、国土交通省にシステム開発の完了報告を提出する予定です。事業モデルとしては、工務店向け事業モデルを基本に、設計者向け事業モデル、NPO木の家だいすきの会のようなグループ事業モデルを想定しています。システム開発完了報告が承認されれば、このトータルサポートシステムにのっとった住宅の改修等に上限100万円の補助が認められる予定で、平成31年度は実際の改修事業を募集したいと考えています。

投稿日：2018年04月09日

住宅医コラム　意見交換2018-79

住宅医リレーコラム　2018年4月号
リレーコラムでは毎月住宅医協会の理事等による月替りコラムです。
4月号はNPO法人WOOD AC理事でスタジオすぅぷ一級建築士事務所
を主宰している塩田佳子氏のコラムです。

「床下点検ロボットを活用した古民家床下調査」
スタジオすぅぷ一級建築士事務所　塩田佳子

先日、友人から、古民家調査見学の誘いがありました。日々の業務で、調査することはあってもゆっくり見学することはほぼありません。
しかし、その時は、『床下点検ロボット「moogle(モーグル)」を活用した古民家床下インスペクションならびに、古民家の耐震性を調査するための古民家伝統耐震診断を実施』とのこと。
点検ロボット、開発されたのはもう10年近く前でご存知の方も多いと思いますが、私は実際の動き等を見たことがなかったためこれは良い機会と見学して参りましたので報告をさせて頂きます。
（耐震診断は別日で都合により参加出来きませんでした）

その前に、少し経緯を紹介します。友人達は「一般社団法人全国古民家再生協会」の支部を立ち上げ、この再生協会では古民家（築50年以上で定義している）の主にインスペクションを床下・耐震診断・古民家鑑定の3本柱で行なっています。3本柱を1人の調査員だけでは調査せず、3者（床下：現場サイドの大工等、耐震診断：建築士等、古民家鑑定：古民家鑑定士）で多角的に行い、個人の主観が入り込んで偏りがないようにしているそうです。

床下インスペクションにモーグル君（親しみをこめて君付け）が活用されています。モーグル君自体は、大和ハウス工業さんが、主にアフターサービスの定期点検用と、住まい手に床下状況をありのままお見せし安心してもらう目的で開発したそうで、ちなみに新車とほぼ同等の価格だそうです。

モーグル君：段差15cmはクリアできるとのこと、この敷土台を乗り越えました

調査対象の床下の様子（石灰がかなりまかれていますが、ずんずん進みました。）

実際の調査は、モーグル君が床下に潜入、操作の方がコントローラーで指示した方向へ行き交い、内蔵カメラで動画を中継し気になる箇所をズームして詳細を映像を見ながら確認する、といった流れです。
今回はお座敷にてプロジェクターとスクリーンを通して住まい手様も一緒に映像を確認しました。白蟻を心配されての床下調査だったそうですが、写真のような小口からの劣化はあったものの、白蟻被害は確認されませんでした。

スクリーンを通して住まい手様にも見やすい映像

劣化箇所をズーム　鮮明でした

大きな画像を活用しその場で住まい手に説明出来ることは、わかりやすく説得力もあります。
さらに、私達は防塵マスク着用で作業していますが床下は強い薬剤がまかれていることもあり、劣化がないことが明らかになれば床下へ潜る必要性が少なくなりリスクは軽減します。
また事前調査で床下の様子を確認することにも役立ちそうです。反面、映像を通す目視のため、少しの劣化でも気付くことが出来る熟練した調査員が必要です。
劣化があった場合、含水率計測や木材の残存確認のためドライバー指しや、劣化しそうだと思われる環境を肌で感じることや、温湿度計測の必要性も改めて実感しつつ、併用が出来るとよいと感じました。

また、調査に慣れてくると少人数で手早く済ますことが多くなりますが、立場の異なる調査員の配置、多人数調査で主観の偏りを取り除くという点も、初心にかえった気持ちで伺いました。
モーグル君は価格的にもすぐに入手出来るものではありませんが、どなたか、防塵カメラを搭載したオフロードラジコンでパソコンにデータ送信できるような床下ロボットを製作いただけないかな、と思いました。
私は機械が苦手なのでとても無理ですが・・・。

投稿日：2018年03月08日

住宅医コラム　意見交換2018-78

住宅医リレーコラム　2018年3月号
リレーコラムでは毎月住宅医協会の理事等による月替りコラムです。
3月号は住宅医協会事務局で不動産会社も運営している藤村直樹のコラムです。

「改修に関わるお得な減税制度のご紹介」
住宅医協事務局　藤村直樹

３月のコラムは事務局藤村が担当します。年度末に向けて皆様ヒートアップの中、やはりその役割が周ってきました。
さて、私は協会の事務局とは別に不動産も扱っています。基本は仲介しています。
その中では建築士の方や工務店、リフォーム会社の方とタッグを組んで、
中古住宅を購入＋リノベーションという住宅医等も手がけられる仕事も、不動産側として関わってきています。
その中で住宅医等にも知ってもらいたい、改修に関わるお得になる減税制度をご紹介し、うまく活用していただきたいと思います。

◎ポイントはこちら◎

・新耐震基準前の物件の改修は、購入前から準備を整えると減税のメリットが大きい
受けられる減税は

１．住宅ローン控除（所得税の減税）
２．不動産取得税の減税
３．贈与税の減税（住宅取得資金贈与の特例）
４．固定資産税の減税
５．火災保険の割引

以上の恩恵に預かれます。

しかし、実は購入前に耐震改修してもらう（売主側で行う）方がもっと減税になります。
上記５に加えて、

６．登録免許税の減税
７．抵当権の設定登記の減税
８．耐震診断＋耐震改修の補助金（売主側、自治体による）

ただ現実的には、売主側で改修してもらうことは中々難しいかもしれませんし、
意匠改修を伴う住宅医等の工事ですと、買主側で耐震改修をしないと二度手間になってしまいます。
ですので、それは一旦忘れてポイントに戻ると、

①お客様が中古住宅の購入前（正確には契約前）から携わります。
②契約後、引渡し前（所有権が移転する前）に耐震改修の申請等を行います。
③引き渡し後、改修工事を行います。工事完了後耐震基準適合証明書を取得。
④引き渡し後から６ヶ月以内に居住
⑤確定申告＋都道府県税担当事務所へ申告

住宅医等が①契約前から携わる理由としては、全ては「時間がない」に尽きます。
買主は引き渡し後6ヶ月で工事が完了して住む必要があるのですが、この6ヶ月という期間が中々難しいのはご経験のとおりです。
よって、中古住宅の契約前から携わって設計の期間、見積り調整等の期間を予め見込んでおく必要があります。
もちろん、不動産仲介会社とも連携をとり、住宅ローンの金額（工事金額も含めるのであれば）の調整等、
おおよそ概算の工事費をこの時点で出して上げる必要があります。
私はいつも契約前におよその設計を行って頂き、一応仮で押さえておきます。
そして契約はすぐ行ったとしても、引渡しまで3ヶ月以上延ばすように交渉しています。
それで実施設計期間を確保してもらいます。

忘れてはいけないのは②です。②は検査機関でなくても建築士の資格があれば可能です。
中古住宅の購入の契約後、仮申請を行い、その後に引渡し（所有権の移転）を行う必要があります。

以上を行えば買主は減税のメリットを受けられます。

どれくらいの効果があるのか、
条件は諸条件で異なりますが、

１．住宅ローン控除（所得税の減税）
→10年で200万も
２．不動産取得税の減税
→数十万円
３．贈与税の減税（住宅取得資金贈与の特例）
→500万円の差（耐震等級２以上）
４．固定資産税の減税
→翌年１／２
５．火災保険の割引
→１０％割引