投稿日:2019年04月09日

住宅医リレーコラム2019年4月


特定非営利活動法人木の家だいすきの会
 代表理事 鈴 木  進

人生100年時代の住まいのトータルサポートシステムの構築 報告

住宅医協会、NPO木の家だいすきの会ほか、金融機関、宅建事業者、工務店、設計事務所等が参加する「地域型住宅リノベーション推進協議会」を立ち上げ、平成29年度・30年度の2ヶ年にわたって住宅ストック維持向上促進事業(国土交通省助成)に応募し、採択されました。今年の3月には仕組みの完成報告書を提出し承認されましたので、この場をかりて事業の概要を報告したいと思います。


(1)概要


地域の木材を使用し気候風土にあった在来軸組工法の既存住宅(地域型住宅)を消費者が安心して購入・売 却、メンテナンス、劣化補修、及び性能向上改修できるよう、専門的な研修を受けた住宅医(建築士)等が窓口 となってワンストップサービスを提供した上、一定の住宅性能の住宅として認定し、リバースモーゲージローン やリフォーム一体型住宅ローンの金融商品を利用できる仕組みを開発しました。


(2)メンテナンスサービスのパッケージ化


メンテナンスサービスは基本サービスと有料のオプションサービスからなります。基本サービスには、住宅履歴情報の保管、ワンストップ相談、住まいの健康管理表の作成、住まい手による自主点検のサポート、定期点検から構成され、住宅医等が所属する設計事務所と工務店により提供可能なサービスです。また、有料のオプションサービスには、劣化診断、シロアリ点検、瑕疵担保責任保険、住宅設備機器の10年延長保証、24時間365日緊急対応サービス、修繕積立からなり、劣化診断を除き連携企業による提供を考えています。
この中で、一番、苦心したのは、定期点検です。というのは、定期点検は工務店が0.5人工程度で実施できる内容(経費約2万円)ですが、この費用を建て主に払って頂けるかというと、現在の段階では、「2万円も払うのなら、定期点検は要らない」と考える方が多いのではないか、ということが見えていたからです。住宅ストック維持向上促進事業に取り組む全国のグループも同様の悩みをかかえ、いろいろな工夫をしていました。当協議会の提案は、工事とその後のメンテナンスを一体的にサービスして、工事費に載せてお支払い頂くという方法としました。


(3)15年周期のメンテナンススケジュール


屋根・外壁の劣化補修は、足場を組んでの作業が必要になりますので、30坪の住宅で300万円前後の費用がかかります。これをどの程度のインターバルで実施するかは、ライフサイクルコストに大きな影響を及ぼす要素となります。例えば、40代前半で新築して、10年サイクルで劣化補修をしたとすると、70代までに少なくとも3回必要となります。これが15年サイクルになれば、2回で済みます。
マンションの修繕積立金の負担額は月2万円程度が多いそうですが、この程度の負担で実施可能なメンテナンススケジュールを検討してみて、15年周期のメンテナンススケジュールを提案しています。(図1)

図1 メンテナンス・スケジュール


(4)住宅の認定


認定住宅とは、新築または改修とメンテナンスの一体的サービスにより、一定の住宅性能を持ちかつ丈夫で長持ちする住宅で、住宅医等(*1)が認定した住宅です。ブランド化することで、消費者にその価値をアピールすることをねらいとしています。住宅性能の要件は、新築、改修いずれの場合も、新築時に義務化された瑕疵保険の検査基準に適合することを基本に、3つの住宅性能レベルを設定しています。

表1 住宅性能の要件


(5)住宅医等によるワンストップ相談


ワンストップ・ショッピングはスーパーマーケットの最大の強みで、行けば必要な買物はほぼ全てできるので大変便利です。住まいのワンストップ相談も同様に、新築・改修、維持保全、売買など住まいのことには、全て相談にのってもらえる窓口です。住まい手は、日頃の維持管理、小さな補修、設備の交換、大規模な性能向上改修など、相談先は設計事務所なのか、工務店なのか、メーカーなのか迷うところですが、全て相談にのってもらえる窓口が一本化していれば迷うことなく大変便利です。
一方、住まい手との緊密なコミュニケーションは、小さな補修工事だけではなく大規模な性能向上改修工事にもつながり、設計事務所・工務店にとっても大切な活動です。

●住宅医等によるワンストップ相談
かかりつけ医のように、履歴、相談、点検・診断のメンテナンスサービスの提供に関して住宅医等が一本化して受け付け、情報を一元管理することにより、劣化補修、調査診断、性能向上改修、売却などの住まいに関するメンテナンスを効率的に行うことを提案しています。
また、既存住宅売買や改修に伴う融資、瑕疵保険付保、設備保証、24時間緊急対応、積立制度については、提携する専門事業者と連携することで対応し、幅広いサポートを可能にします。(図2)

図2 住宅医等による地域型住宅ワンストップ相談)

(6)今後の取組


平成31年2月に事業の仕組みの完了報告書を国土交通省に提出し、承認するとの通知がありましたので、平成31年度は、開発した仕組みの試行事業に応募し、採択されれば、住宅の改修等に上限100万円の補助が認められます。ただし、工事期間が限定されるため助成を実際に利用するのは難しそうというのが実感です。
助成が受けられるかどうかは別にして、今回開発した工事後のメンテナンスの仕組みはさまざまな知恵を結集してつくっていますので、詳しい報告ができる機会を持てればと考えています。

投稿日:2019年03月08日

住宅医リレーコラム2019年2月


NPO法人WOOD AC
スタジオすぅぷ一級建築士事務所 
塩田 佳子

 平成30年の建築基準法の法改正について、改めて確認する機会がありました。「耐火建築物とすべき木造建築物の制限の見直し」を読んでいると、同ページには「戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化」の法案概要。既存住宅のストックを活用促進するために設けられた法案で、既にご存知と思いますが少し紹介します。
 空き家問題に対し、戸建て住宅から特殊建築物への変更の際に、建築確認手続きを不要とする対象面積が拡大されました。従前の規制は、変更後の用途の床面積100㎡以下の場合は不要でしたが、今回、200㎡以下まで拡大されます。現状、戸建て住宅ストック約2,800万戸のうち、100㎡未満は3割ですが200㎡未満に拡大するとなんと9割という面積分布とのこと。基準への適合はもちろん必要ですが、確認申請という1つのハードルを下げることにより、用途変更に対する自由度があがり物件数も増える、とのことです。
 
 私が住む美濃市には「うだつの上がる町並み」があります。現在、町並み内で、一般社団法人インクの中島さんが関わった邸宅・倉庫を宿泊施設・店舗の用途変更を行う改修工事が行われ、来年度オープンの予定です。

 町並み内は実は空き家が多く、町中でもこういった用途変更がこれから徐々に増加していくと推測されます。法改正がきっかけ、というわけではないと思いますが、自分の家の隣に、民泊、福祉施設、子育て施設等へ用途変更された建物が生まれることもあるでしょう。

「改修」をきっかけに町は活性化され、かつ、住むことがメインだった場所も様子が変わっていく可能性もあります。この法改正をきっかけに、住宅医は住宅をなおすことに加えて、地域とのかかわりを考えていく必要性が増したと感じています。

投稿日:2019年02月11日

住宅医リレーコラム2019年2月 


WOODAC 河本和義

昨年に引き続き、耐震補強に使える新工法のご紹介をさせて頂きます。

私どもWOODACでは、岐阜で、NPOとして、国産材・地域材利用促進を目的に活動してきております。そのなかで、県産材利用拡大を目的とした工法開発のお手伝いをさせて頂いておりますが、そのなかの一つで、岐阜県木連が工法開発を行っているヒノキ製材を用いた木造ラーメン工法をご紹介させて頂きます。

この工法は、国や県の補助金を利用して開発しているもので、岐阜県産ヒノキの特長である美観を生かしアラワシとし、優れた品質を生かすことにより、岐阜県産ヒノキの付加価値を高めることを目的としています。流通材(木材、金物)の利用、既存プレカットシステムの利用などにより、鉄骨造に負けないコスト性を目指しています。

加工したベースプレートとボルトと構造用ビスを用いた工法(図1、写真1)で、6mスパンで、片筋かい45×90壁長2mと同等の構造性能を持ちます(図2、写真2)。高強度のラーメンではありませんが、ボルトと構造用ビスを用いることにより、初期の剛性(中地震時)、高い変形性能(大地震時)を実現しています。

この工法は、新築を対象に開発をはじめ、ハウスプラスの構造評価を得ていますが、これを耐震改修に利用しようと、昨年、既存軸組の内側に組み込む計画をしましたが、新築を想定している工法のため実現には至りませんでした。今後は、耐震補強(既存軸組の内側に組み込む)に利用できるタイプの開発を目指していきますが、現状でも、例えば、外壁面に既存軸組に沿わせる形で利用することにより、開口をつぶすことのなく耐震補強を行うことができるなどの利用方法(アラワシにできないですが。。。)もありますので、耐震補強のひとつのレパートリーに加えて頂ければと思います。