「接道について」~住宅医リレーコラム2020年12月

寺田 孝博(住宅医/株式会社 寺田建築事務所

設計者や工事会社から、建築基準法の「接道」について相談を受けることがあります。最近の法改正と、それらに関連する手続きのことや接道の歴史などについて、まとめてみました。

【農道等に接していても建物は建てられるようになった】

建築基準法改正(2018年・平成30年6月27日公布)によって、新たに法第43条第2項第1号に基づく認定制度が創設されました。従来許可として取り扱っていたものの一部について、法令の要件及び法第43条第2項第1号の規定に基づく認定基準等に適合する場合、「認定」の取扱いとなります。この場合、建築審査会の同意は要しません。
以下、その概要を記載しておきます。

*

建築基準法(以下、「法」といいます。)第43条第1項の規定により、建築物の敷地は原則として道路に2メートル以上接しなければなりません。
ただし、この規定には以下のとおり、法43条第2項第1号の規定に基づく認定制度、第2号の規定に基づく許可制度があります。

【建築基準法第43条】
第1項 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない
一・二  (略)

第2項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの →認定制度

二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの →許可制度

【建築基準法施行規則第10条の3】
第1項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。 →認定制度
一 農道その他これに類する公共の用に供する道であること。
二 令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。
第2項(略)
第3項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める建築物の用途及び規模に関する基準は、延べ面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあっては、その延べ面積の合計)が二百平方メートル以内の一戸建ての住宅であることとする。 →認定制度
第4項 法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。 許可制度
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路であって、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。

詳細は、各特定行政庁で取扱い基準を発表していますので、そちらを確認してください。

この法43条の認定・許可とは別な方法もあります。
例えば京都市では、法第43条に基づく認定、許可の他に2013年・平成25年4月から「既存の道を位置指定道路にする基準」を定め(条例改正)、位置指定道路の申請の際に現に存在している道のうち,適用時(平成11年)に現に建築物が立ち並んでいる幅員 1.8m以上の道を対象として位置指定道路の指定を薦めています。位置指定道路の申請には,関係権利者全員の方の承諾合意と押印が必要ですので、合意形成は中々大変ですが、通り抜け道ののみに適用される「拡幅予定型位置指定道路制度」と袋路のみに適用される「拡幅型位置指定道路制度」があり、地域特有の課題に即した制度がつくられています。

*

【多様な道路と敷地との関係】

現実は、色々な敷地と道路との関係、様々な接道状態や未接道の既存建物に出くわすことがあります。

建築基準法の経過を少し振り返ってみましょう。

法42条2項道路は、建築基準法が出来たときの救済用の条項で、昭和25年法施行当時は全ての地域に対して救済措置を取ったため、都市計画区域かどうかに関わらず行政庁が42条2項道路の指定を乱発しました。最近手掛けた東京三多摩の既存建物では、幅員が1.8mで市道認定されていました。

ですから昭和25年以前に建てられた建築物で、現在も2m未満の幅員しかない道路であっても、道路台帳上は法42条2項道路の指定がなされている道ならば、法的には接道義務を満たしていることになるため合法であり既存不適格にはあたりません。

その後、救済範囲は昭和34年に都市計画区域に限られましたが昭和34年以降に都市計画区域外に建てられた建物でも、基本的に建築確認申請が通っているため、これも合法であり既存不適格にはなりません。尚、都市計画区域外には建築基準法第三章の規定は適用(法第41条の2)されないとされているので接道義務はありません。

*

【接道に関する道路と敷地の状態】

さて、それぞれの場合の具体的な対応方法です。この部分の記載は、特定行政庁により取扱いが異なりますので、事前に確認してください。

1、水路がある場合
A-道路外水路(図-1)

水路部分が建築基準法上の道路に含まれない場合です。この場合は「通路橋」があっても接道しているとは言えず、建築基準法第43条による「許可」が必要となります。

「通路橋」がある場合でも、この既存の橋の図面とか計算書がない場合、すなわち安全性が確認できない場合は詳細調査を行い、安全性を確認した書類を添付して水路管理者の許可(占有又は使用)を得る必要があります。もっとも水路と言っても、下水道用水路、農業用水路、河川とあり、それぞれ所管課が異なりますので、先に行政の財産管理課等に確認する必要があります。

「通路橋」が無い場合は、とある地方(農村地帯)でありました。この江筋(農業水路)・水路管理者の同意(市の河川課と江筋管理組合)、地元区長の同意、橋の設計(床版橋)、水路占有協議・許可、法43条許可と結構な手間隙と日数が費やされた記憶があります。地元の土地家屋調査士等に依頼するなどすれば良いのでしょうが、私の場合は都計法の開発行為関係の業務が多かった時期があり、結構自分で動きました。「農水路だから橋を架けると影になり水温が下がるので駄目だ」と地元から言われ説得するのに何度も通い結構骨が折れた記憶がよみがえってきました。尚、この「通路橋」の部分は敷地面積には含まれません。

 

 

B-道路内水路(図-2)

道路幅員の中に水路部分も含まれるため、建築基準法上の道路に建築敷地が接していますが、人が容易に通行することが可能な通路橋や蓋がけが必要となります。人が容易に通行することができる幅については特定行政庁によって考え方が異なりますが、基本的には600〜750㎜と考えておけば良いかと思います。尚、水路に通路橋や蓋が無い場合は接道しているとはなりません。この場合も水路部分(公共管理)については占用許可を受ける必要があります。


2、道路と敷地との間に高低差がある場合

その道路からの出入りとなる場合、道路に出入りするための階段・スロープの設置が必要となります。道路から敷地への出入口が無い場合は、接道していないものされます。
階段幅は、2階建て以下の住宅の場合は概ね60cm程度と言われてもいますが、横浜市では75cm以上と定めており、特定行政庁によっては建築基準法取扱基準を定めている場合がありますので、詳しくは所管行政庁に御確認ください。

 

 

C-つぶれ水路(図-5、図-6)

現況が市民の生活通路として利用されている公図上の水路(青道)・つぶれ水路の場合で、原則として「自由使用」とされている場合は水路占有の手続きは不要です。
水路が開渠(オープン)の場合は水路の占有手続きが必要ですが、縦断占有(図-7)はできません。尚、自由使用であるかどうかは行政・土木事務所等の所管課で確認する必要があります。

 

 


3、旗竿地・敷地の一部が2m未満の場合(図-7)

下図のような場合、通路の一部が2m未満の部分がある場合は、接道しているとは見なされません。

現在は、確認申請の 90%以上を民間指定確認検査機関が決済していますが、確認審査機関には敷地確認の義務がありませんので、設計士が虚偽の記載により申請をする可能性はあります。もっとも現場を見に行かない設計者も沢山います。渡された測量図に基づいて申請図面を作成したからとか、高低差の数値は適当等と白状する人もいます。しかしながら悪事は必ず露見しますので、設計者は接道状態を正確に確認しておく必要があります。


 

4、旗竿地・袋路地の場合(図-7、図-8)

道路に接ししている部分の幅で捉えがちですが、実際には、通路部分の最小値を用います。そのため道路と接している部分が2m以上あったとしても、最小値が2m未満の場合は接道とはなりませんので注意してください。
6尺道路(一間)道路(1.8m)に接続する土地の場合などは、昔の名残から1.8mの敷地幅としていることがあり、その場合は建築基準法第43条の規定を満たさず、接道していないこととなります。


5、里道(図-10)

若い人には馴染みがない言葉かもしれませんが、里道(りどう)は、道路法の適用のない法定外公共物である道路です。公図上に赤色で着色することが義務づけられていたことから赤線(あかせん)、赤道(あかみち・あかどう)とも言いますが、明治9年(1876年)太政官達第60号「道路ノ等級ヲ廢シ國道縣道里道ヲ定ム」により、道路はその重要度によって国道・県道・里道の3種類に分けられました。その後、大正8年(1919年)に(旧)道路法が施行され、いったん全ての道路は国の営造物(国有地)とされ、府県道は府県知事が、市町村道は市町村長が管理するようになりました。その際、重要な里道のみを市町村道に指定したため、それ以外の里道については道路法の適用外で国有のまま取り残された形となったものです。現在は、その所有は市町村で維持管理は周辺の住民まかせです。いまでも地方ではみかけることがあります。
里道と道路が一体の場合は、里道を含めて道路として扱われますが、里道と道路が一体でなく里道を介さないと敷地に出入りできない場合は、法第43条による許可が必要となります。


6、臨港道路

特別なものとして臨港道路と言うのがあります。臨港道路は、都市計画法に基づき港湾管理者が定める臨港地区(都市計画決定)内の港湾施設の一つで「臨港交通施設」が正式な名称となります。湾岸地域で業務施設等を建築する時に出くわすことがありますが、一般の住宅の場合は、関係ないかも知れません。
臨港道路は、建築基準法第42条に規定される道路ではありません。そのため、いくら一般道路に比べて道路幅員があっても「接道」しているとは建築基準法ではみなさないため無接道となります。それでは港湾施設の建築物を建築することができないため、建築基準法では43条において特定行政庁による特例許可を設けています。
尚、臨港地区内では建築することができる建築物は条例によって定められています。

*

【建築】

さて敷地が未接道の場合「再建築不可」となり新築・増築・改築等ができません。つまり建築確認申請を提出することができません。昔は「手続きなんか関係ない」という人もいましたが、最近はそうした人も見かけなくなりました。ここで、住宅関係の設計をしている人から質問される「増築」「改築」「改修」について建築基準法の定義から再確認してみましょう。

実は、建築基準法に定義があるのは「改築」と「大規模の模様替え」「大規模の修繕」だけなのです。今回は既存住宅を主として扱う建築実務者向けなので一般的な木造住宅(法6条1項四号)は「大規模の模様替え」「大規模の修繕」については建築確認の申請は必要とされていないので説明を省きますが、木造以外の鉄骨造、鉄筋コンクリート造や3階建ての場合は住宅でも該当します。

*

【増築】

建築基準法には「増築」の定義はありません。

一般的には、「増築とは、既存の建築物の床面積を増加させる。もしくは敷地に対して床面積(建築物)を増加させる場合」をいいます。

建築士試験レベルの法知識でよければ構いませんが、専門家はもう少し正確に把握しておく必要があると思います。「床面積が増えないから増築ではない」と言ってくる 若い設計者は多いですが、「建築面積ゼロ、床面積ゼロ」(ゼロゼロ増築)や「建築面積あり、床面積ゼロ」という「増築」もあるよと答えています。「建築面積ゼロ、床面積ゼロ」は例えばバルコニー等を建築する場合。「建築面積あり、床面積ゼロ」は例えば渡り廊下・キャノピー等の場合があります。塀・門扉などを建築する場合もゼロゼロ増築に該当します。

定義しなおすとしたら「増築とは、既存建築物に付けて建築物を建てること、既存建築物の敷地内に別棟で建築物を建てること」となります。この「建築物」と書いてあるところが重要で、建築基準法で「建築物」は法第2条第一号に規定されています。

最近よく問題になるのは、1階のピロティや車庫部分を屋内化することや、その部分にエレベーターを設置するのが「増築」に該当するかどうかと言う事です。法床面積は増えないが容積対象面積は変化する場合がありますが、今のところ特定行政庁によって取扱いが異なるので こうした場合は、事前に確認が必要です。

*

【改築】

「改築とは、建築物の全部若しくは一部を除却し、又はこれらの部分が災害等によって滅失した後引続きこれと用途、規模、構造の著しく異ならない建築物を建てることをいう。従前のものと著しく異なるときは、新築又は増築となる。なお、使用材料の新旧を問わない」昭和28年住指発第1400号に「改築の定義」というのがあります。

既存建物をいったん除去又は滅失したのち、あまり長い時間を経ずして従前の建物と著しく異ならない範囲で建築物を建てる場合に限って、これを新築・増築と言わず「改築」といいます。木造から鉄筋コンクリート造に建て替える場合や、従前の規模以上の場合等は、増築又は新築とみなされます。

改築する場合には、法第3条第3項第3号又は第4号の規定により、既存部分についても現行法の適用を受けることになりますが、法第86条の7(既存建築物に対する制限の緩和)により、政令で定める範囲内での用途、規模等で改築する場合には、同条の規定の適用は受けません。又、防火地域、準防火地域以外の床面積10㎡以下の増築・改築は確認申請が不要となっています。

*

【改修】

リフォーム等を手掛けている設計者の考えている「改修」というのは、人によって相当異なると感じています。国語辞典をひも解くと「改修」には「部分を取り替えるまたは裂けているか、壊れているものを組み立てることにより修復する」という意味があり「修造」「修復」「修繕」「修理」「補修」「リニューアル」等の類語があります。又「何かを改善する行為」という意味もあり「改良」「改善」「改装」と言う類義語があります。さらに「何かを再び使える状態にする行為」という意味もあり「復元」「リペア」「復旧」等の類義語があり、とっても幅広い意味があります。

建築基準法では「改修」は「建築行為」ではありませんので建築確認申請は不要となります。

*

【「改修」と「改築」の狭間 】

最近は、スケルトンリフォームは改修か改築かという質問があります。また柱・壁・土台・基礎のやり直しはどこまでできるかという事も聞かれます。「柱1本残せば改修」と言い営業している会社もあります。接道していない再建築不可物件と言っても建て替えができないというだけであり、改築ではなく大規模なリフォームなら良いだろうということです。床面積を変更せずに、基本的には構造もそのまま残されるので、建物の外形も大きくは変わりません。つまり「再建築」に当たらないリフォームであれば住宅に手を加えることは可能なのだという説明がされます。

例えば、ある住宅メーカーは、リフォームについて「部分リフォーム」(一部改修や、耐震補強工事、屋根・外壁などの外廻り工事、キツチン・お風呂などの水廻り工事)「まるごとリフォーム」(既存をできるだけ活かしつつ地震に強い安心な住まい)「リノベーション」(内外装とも一新、間取りも自由自在)と三つのカテゴリーに分けていますが、この住宅メーカーの「リノベーション」は「改築」に該当するのではないかと思えます。

では、どこまでが「改修」で、どこからが「改築」か、と言うとグレーゾーンが広くて線引きがしづらいところです。

実際、工事に入ってみると柱が腐っていたので取り換えても良いか、土台が腐っていたので取り換えて良いか、基礎もひびが入っていたのでやり直したいが構わないかと言うような相談もあります。

私は、これらは多くの場合「改築」に該当すると思います。世の中には無確認の改築・大規模リフォーム・スケルトンリフォームが溢れているように思います。

尚、未接道で再建築不可建物のスケルトンリフォームが「改築」に該当し、明らかな違反建築物であるとされた場合は、建物の是正命令、使用停止のみならず関係者が処罰されますので充分な注意が必要です。

*

【近代日本の建築法制の歴史】

ここからは、ちょっと余談です。

戦前の市街地建築物法(1919年・大正8年)では、建築線への接道義務の規定だけでした。1934年・昭和9年の改正で建築線から道路敷地への接道義務と変更されました。建築線に指定されていることが必ずしも道路ができる前提とはなっていなかったので、道路ができないでそのままになっているものがあったそうです。そしてこのときの施行規則(第4条)の改正で接道義務2mの規定が加わります。

アジア太平洋戦争終戦直後、戦災都市の復興都市計画が検討される中で、1946年(昭和21年)10月7日に「建築法要綱試案」がまとめられ、その検討の後「建築法草案」が1947年(昭和22年)1月4日付でまとめられました。日本の近代建築法制史を研究している私からすると結構興味深い「案」なのですが、それはさておき、この「試案」と「草案」では接道条件については、「建築物の敷地は、都市計画区域内においては、幅員4m以上の道路に長さ3m以上接し、かつその道路を有効にできるものとしなければならない」(草案第31条)としています。こうして戦災復興院において新しい建築法草案が練られていましたが、罹災者や海外からの引揚者用応急住宅の建設が急務だったことや建設資材が不足し法制化は見送られました。このときは接道義務3mの案が提示されています。

そうして戦前の内務省が解体され、建設院の改組を経て1948年(昭和23年)7月に建設省が発足し、1949年春頃から建築基準法案の検討が開始され、国会に上程、1950年(昭和25年)5月公布、11月に建築基準法が施行されました。

その中で、接道義務は戦前の2mに戻って、現在に至るわけです。この建築基準法の成立までの過程は、国内での議論、GHQとのやり取りなど、中々スリリングな展開で面白いのです。まあオタクの世界ですが・・・。

*

【接道基準の弾力的運用】

東京の木造密集地域を歩いてみると、接道のない再建築不可建物の多くが老朽化して空き家になっているのを見かけます。再建築不可物件に住んでいる人に話を伺ってみますと「うちには自動車がないし、人が通れる通路があるから何も支障ない」「売却して他所に引っ越そうと思ったが、買い手が再建築不可物件は銀行が融資しないので自己資金だけでは買えないと言うので、そのまま住んでいる」「古いけど耐震補強もしたし、外壁も防火性能があるものに貼りかえたから火災は心配ない」というような声を聞きます。

私の最近の問題意識は、本当に接道基準2mという数値にこだわる必要があるのかというものです。実際のところ6尺=1.8mの道や通路は沢山残っています。専用住宅の場合、耐火性や耐震性を担保できれば接道基準は弾力的に取り扱っても良いのではないか、超脱法的な大規模改修という名の「改築」を野放しにしておくより、きちんと建築確認申請の手続きをさせた方が良いのではないか、そうすれば東京の空き家問題の多くは解決するのではないか、そんなことを考えています。