住宅医リレーコラム　2018年3月号
リレーコラムでは毎月住宅医協会の理事等による月替りコラムです。
3月号は住宅医協会事務局で不動産会社も運営している藤村直樹のコラムです。
 
「改修に関わるお得な減税制度のご紹介」
住宅医協事務局　 藤村直樹
３月のコラムは事務局藤村が担当します。年度末に向けて皆様ヒートアップの中、やはりその役割が周ってきました。
さて、私は協会の事務局とは別に不動産も扱っています。基本は仲介しています。
その中では建築士の方や工務店、リフォーム会社の方とタッグを組んで、
中古住宅を購入＋リノベーションという住宅医等も手がけられる仕事も、不動産側として関わってきています。
その中で住宅医等にも知ってもらいたい、改修に関わるお得になる減税制度をご紹介し、うまく活用していただきたいと思います。

◎ポイントはこちら◎

・新耐震基準前の物件の改修は、購入前から準備を整えると減税のメリットが大きい
受けられる減税は
１．住宅ローン控除（所得税の減税）
２．不動産取得税の減税
３．贈与税の減税（住宅取得資金贈与の特例）
４．固定資産税の減税
５．火災保険の割引
以上の恩恵に預かれます。
しかし、実は購入前に耐震改修してもらう（売主側で行う）方がもっと減税になります。
上記５に加えて、
６．登録免許税の減税
７．抵当権の設定登記の減税
８．耐震診断＋耐震改修の補助金（売主側、自治体による）
ただ現実的には、売主側で改修してもらうことは中々難しいかもしれませんし、
意匠改修を伴う住宅医等の工事ですと、買主側で耐震改修をしないと二度手間になってしまいます。
ですので、それは一旦忘れてポイントに戻ると、
①お客様が中古住宅の購入前（正確には契約前）から携わります。
②契約後、引渡し前（所有権が移転する前）に耐震改修の申請等を行います。
③引き渡し後、改修工事を行います。工事完了後耐震基準適合証明書を取得。
④引き渡し後から６ヶ月以内に居住
⑤確定申告＋都道府県税担当事務所へ申告
住宅医等が①契約前から携わる理由としては、全ては「時間がない」に尽きます。
買主は引き渡し後6ヶ月で工事が完了して住む必要があるのですが、この6ヶ月という期間が中々難しいのはご経験のとおりです。
よって、中古住宅の契約前から携わって設計の期間、見積り調整等の期間を予め見込んでおく必要があります。
もちろん、不動産仲介会社とも連携をとり、住宅ローンの金額（工事金額も含めるのであれば）の調整等、
おおよそ概算の工事費をこの時点で出して上げる必要があります。
私はいつも契約前におよその設計を行って頂き、一応仮で押さえておきます。
そして契約はすぐ行ったとしても、引渡しまで3ヶ月以上延ばすように交渉しています。
それで実施設計期間を確保してもらいます。
忘れてはいけないのは②です。②は検査機関でなくても建築士の資格があれば可能です。
中古住宅の購入の契約後、仮申請を行い、その後に引渡し（所有権の移転）を行う必要があります。
以上を行えば買主は減税のメリットを受けられます。
どれくらいの効果があるのか、
条件は諸条件で異なりますが、
 
１．住宅ローン控除（所得税の減税）
→10年で200万も
２．不動産取得税の減税
→数十万円
３．贈与税の減税（住宅取得資金贈与の特例）
→500万円の差（耐震等級２以上）
４．固定資産税の減税
→翌年１／２
５．火災保険の割引
→１０％割引
 
トータルすると結構な金額です。
すなわち、減税等を活用して耐震等級をあげる、そのために優遇を受けられるのですから、
これは必須と言っても過言ではありません。
キノマチ不動産（http://kino-machi.com/）