投稿日:2018年04月09日

住宅医コラム 意見交換2018-79


住宅医リレーコラム 2018年4月号
リレーコラムでは毎月住宅医協会の理事等による月替りコラムです。
4月号はNPO法人WOOD AC理事でスタジオすぅぷ一級建築士事務所
を主宰している塩田佳子氏のコラムです。

「床下点検ロボットを活用した古民家床下調査」
スタジオすぅぷ一級建築士事務所 塩田佳子

先日、友人から、古民家調査見学の誘いがありました。日々の業務で、調査することはあってもゆっくり見学することはほぼありません。
しかし、その時は、『床下点検ロボット「moogle(モーグル)」を活用した古民家床下インスペクションならびに、古民家の耐震性を調査するための古民家伝統耐震診断を実施』とのこと。
点検ロボット、開発されたのはもう10年近く前でご存知の方も多いと思いますが、私は実際の動き等を見たことがなかったためこれは良い機会と見学して参りましたので報告をさせて頂きます。
(耐震診断は別日で都合により参加出来きませんでした)

その前に、少し経緯を紹介します。友人達は「一般社団法人全国古民家再生協会」の支部を立ち上げ、この再生協会では古民家(築50年以上で定義している)の主にインスペクションを床下・耐震診断・古民家鑑定の3本柱で行なっています。3本柱を1人の調査員だけでは調査せず、3者(床下:現場サイドの大工等、耐震診断:建築士等、古民家鑑定:古民家鑑定士)で多角的に行い、個人の主観が入り込んで偏りがないようにしているそうです。

床下インスペクションにモーグル君(親しみをこめて君付け)が活用されています。モーグル君自体は、大和ハウス工業さんが、主にアフターサービスの定期点検用と、住まい手に床下状況をありのままお見せし安心してもらう目的で開発したそうで、ちなみに新車とほぼ同等の価格だそうです。

 

モーグル君:段差15cmはクリアできるとのこと、この敷土台を乗り越えました

調査対象の床下の様子(石灰がかなりまかれていますが、ずんずん進みました。)

 

実際の調査は、モーグル君が床下に潜入、操作の方がコントローラーで指示した方向へ行き交い、内蔵カメラで動画を中継し気になる箇所をズームして詳細を映像を見ながら確認する、といった流れです。
今回はお座敷にてプロジェクターとスクリーンを通して住まい手様も一緒に映像を確認しました。白蟻を心配されての床下調査だったそうですが、写真のような小口からの劣化はあったものの、白蟻被害は確認されませんでした。

 

スクリーンを通して住まい手様にも見やすい映像

 

劣化箇所をズーム 鮮明でした

 

大きな画像を活用しその場で住まい手に説明出来ることは、わかりやすく説得力もあります。
さらに、私達は防塵マスク着用で作業していますが床下は強い薬剤がまかれていることもあり、劣化がないことが明らかになれば床下へ潜る必要性が少なくなりリスクは軽減します。
また事前調査で床下の様子を確認することにも役立ちそうです。反面、映像を通す目視のため、少しの劣化でも気付くことが出来る熟練した調査員が必要です。
劣化があった場合、含水率計測や木材の残存確認のためドライバー指しや、劣化しそうだと思われる環境を肌で感じることや、温湿度計測の必要性も改めて実感しつつ、併用が出来るとよいと感じました。

また、調査に慣れてくると少人数で手早く済ますことが多くなりますが、立場の異なる調査員の配置、多人数調査で主観の偏りを取り除くという点も、初心にかえった気持ちで伺いました。
モーグル君は価格的にもすぐに入手出来るものではありませんが、どなたか、防塵カメラを搭載したオフロードラジコンでパソコンにデータ送信できるような床下ロボットを製作いただけないかな、と思いました。
私は機械が苦手なのでとても無理ですが・・・。

 

投稿日:2018年03月08日

住宅医コラム 意見交換2018-78


住宅医リレーコラム 2018年3月号
リレーコラムでは毎月住宅医協会の理事等による月替りコラムです。
3月号は住宅医協会事務局で不動産会社も運営している藤村直樹のコラムです。

 

「改修に関わるお得な減税制度のご紹介」
住宅医協事務局  藤村直樹

3月のコラムは事務局藤村が担当します。年度末に向けて皆様ヒートアップの中、やはりその役割が周ってきました。
さて、私は協会の事務局とは別に不動産も扱っています。基本は仲介しています。
その中では建築士の方や工務店、リフォーム会社の方とタッグを組んで、
中古住宅を購入+リノベーションという住宅医等も手がけられる仕事も、不動産側として関わってきています。
その中で住宅医等にも知ってもらいたい、改修に関わるお得になる減税制度をご紹介し、うまく活用していただきたいと思います。

◎ポイントはこちら◎

・新耐震基準前の物件の改修は、購入前から準備を整えると減税のメリットが大きい
受けられる減税は

1.住宅ローン控除(所得税の減税)
2.不動産取得税の減税
3.贈与税の減税(住宅取得資金贈与の特例)
4.固定資産税の減税
5.火災保険の割引

以上の恩恵に預かれます。

しかし、実は購入前に耐震改修してもらう(売主側で行う)方がもっと減税になります。
上記5に加えて、

6.登録免許税の減税
7.抵当権の設定登記の減税
8.耐震診断+耐震改修の補助金(売主側、自治体による)

ただ現実的には、売主側で改修してもらうことは中々難しいかもしれませんし、
意匠改修を伴う住宅医等の工事ですと、買主側で耐震改修をしないと二度手間になってしまいます。
ですので、それは一旦忘れてポイントに戻ると、

①お客様が中古住宅の購入前(正確には契約前)から携わります。
②契約後、引渡し前(所有権が移転する前)に耐震改修の申請等を行います。
③引き渡し後、改修工事を行います。工事完了後耐震基準適合証明書を取得。
④引き渡し後から6ヶ月以内に居住
⑤確定申告+都道府県税担当事務所へ申告

住宅医等が①契約前から携わる理由としては、全ては「時間がない」に尽きます。
買主は引き渡し後6ヶ月で工事が完了して住む必要があるのですが、この6ヶ月という期間が中々難しいのはご経験のとおりです。
よって、中古住宅の契約前から携わって設計の期間、見積り調整等の期間を予め見込んでおく必要があります。
もちろん、不動産仲介会社とも連携をとり、住宅ローンの金額(工事金額も含めるのであれば)の調整等、
おおよそ概算の工事費をこの時点で出して上げる必要があります。
私はいつも契約前におよその設計を行って頂き、一応仮で押さえておきます。
そして契約はすぐ行ったとしても、引渡しまで3ヶ月以上延ばすように交渉しています。
それで実施設計期間を確保してもらいます。

忘れてはいけないのは②です。②は検査機関でなくても建築士の資格があれば可能です。
中古住宅の購入の契約後、仮申請を行い、その後に引渡し(所有権の移転)を行う必要があります。

以上を行えば買主は減税のメリットを受けられます。

どれくらいの効果があるのか、
条件は諸条件で異なりますが、

 

1.住宅ローン控除(所得税の減税)
→10年で200万も
2.不動産取得税の減税
→数十万円
3.贈与税の減税(住宅取得資金贈与の特例)
→500万円の差(耐震等級2以上)
4.固定資産税の減税
→翌年1/2
5.火災保険の割引
→10%割引

 

トータルすると結構な金額です。
すなわち、減税等を活用して耐震等級をあげる、そのために優遇を受けられるのですから、
これは必須と言っても過言ではありません。

キノマチ不動産(http://kino-machi.com/

投稿日:2018年02月09日

住宅医コラム 意見交換2018-77


住宅医リレーコラム 2018年2月号
リレーコラムでは毎月住宅医協会の理事等による月替りコラムです。
2月号はWOOD・AC理事で構造設計事務所のTE-DOKを主宰されている河本和義さんのコラムです。

 

「フロッキン狭小壁のご紹介」
河本和義/TE-DOK主宰

 

私どもNPO法人WOODACでは、岐阜県立森林文化アカデミーの小原先生と共同でアカデミーの試験施設オープンラボを利用して、毎年、数多くの木造に関する構造実験を行っています。その一方で、岐阜市の川原町にある江戸末期に建てられた建物で、明治には銀行出張所、それから事務所を経て、今回店舗への改修とのことで、それのお手伝いもさせて頂いております(写真1、2)。
今回は、この改修案件に用いる表題フロッキン狭小壁のご紹介をさせて頂きます。
このフロッキン狭小壁は、株式会社ダイドーハントさんと株式会社栗山百造さんという金物メーカーさんが共同開発された工法になります(図1)。

WOODACとダイドーハントさんの関係ですが、ホールダウン金物や筋かい金物など、色々な金物の構造試験を御依頼頂いています。その縁で、今回の改修にこの工法を用いることとなりました。ご存じの方もいらっしゃると思いますが、川原町は古い町並みで、間口が狭く奥に長いといった典型的な町屋ですので、狭小壁での補強工法はのどから手がでるほどほしい方法です。この工法、柱芯々間距離350mmで、壁の総幅は455mmで、耐力は、壁倍率換算で7倍となり、これを用いることにより間口に大きな開口をとることができることから利用するに至りました(図2)。

この工法ですが、一般的に使われている合板や筋かい壁のように建築基準法第46条に規定される耐力壁ではありません。また、例えばJパネルのような大臣認定を取得している耐力壁でもありません。一般的に言われている柱芯々間距離が600mm未満の工法のためです。よって、残念ながら、通常、2階建て木造在来軸組住宅を建てるときに行うような壁量計算で用いることはできないため、許容応力度計算を行い運用します。

ある程度の試験データなどがあれば、許容応力度計算で運用することができますが、本工法の場合は、ハウスプラス確認検査株式会社の評定を取得し、適用範囲や運用方法も示されており、運用しやすい形になっています。
今回コラムにご紹介させて頂いたのは、本工法、現時点では、新築が対象となっており、改修にはなかなか使いにくい状態にあるのですが、現在、日本建築防災協会の評価を受ける方向で進められており、弊社の方にコンサルの依頼を頂いております。よって、とんとん拍子でいけば、防災協会の評価を受け、改修に特化した運用方法が示されれば、設計者や工務店さんにとって、改修に使える大きな武器となれるであろうと思いご紹介させて頂きました。

写真1 内観

写真2 外観

図2 フロッキン狭小壁


図1 フロッキン狭小壁工法

※株式会社ダイドーハントは当協会の賛助会員です。
※本商品について詳しく知りたい方は当協会事務局までメールにてご連絡下さい。